KKTC’de Kiracı Tahliyesi İçin Gereken Koşullar Nelerdir?

Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti’nde ev sahibi ile kiracı arasındaki ilişkiler, özellikle Kira Denetim Yasası 17/1981 ile düzenlenmektedir. Bu yasa, kiracıları çeşitli yönlerden koruma altına alırken, ev sahibinin mülkü geri alma hakkını belirli koşullara ve nedenlere bağlamaktadır.

Kuzey Kıbrıs’ta Kiracı Tahliye Şartları ve Tahliye Süreci

Kira Denetim Yasası 17/1981‘in 7. maddesi, bir mülkün tahliyesi için hangi durumlarda karar verilebileceğini belirlemektedir. Bu yasa kapsamındaki bir mülk için tahliye kararı almak zorunlu olmaktadır; kiracı kendi rızasıyla mülkü boşaltıp anahtarları teslim etmekte ise, ev sahibi mahkemeden tahliye kararı almak zorunda kalmaktadır. Ev sahibinin anahtarları değiştirerek veya zorla mülkü geri alması yasa dışı kabul edilmekte ve cezai suç teşkil etmektedir.

KKTC’de Taşınmaz Tahliye Kararı İçin Gerekli Nedenler

Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti’nde ev sahibinin kiracıyı tahliye etmesi ve mülkü geri alabilmesi için, Kira Denetim Yasası 17/1981‘in 7. maddesinde belirtilen şu on üç nedenden birinin mevcut bulunması gerekmektedir:

1. Kira Gecikmesi: Kiracının ödemesi gereken kirayı, ödeme tarihinden itibaren bir hafta veya daha uzun süre geciktirmesi ve bu süre içinde ödememesi veya ödeme teklif etmemesi. Kiranın, ev sahibine ön ödemeli taahhütlü posta ile gönderilmesi durumunda ödenmiş sayılmakta olduğu kabul edilmektedir.
2. Kira Dışındaki Sözleşme Kurallarına Uymama: Kiracının, kira sözleşmesi veya yasa kuralları dışındaki herhangi bir yükümlülüğü çiğnemesi veya yerine getirmemesi.
3. Rahatsızlık Verme veya Yasaya Aykırı Kullanım: Kiracının veya evinde yaşayan kişilerin, aynı veya komşu mülklerdeki kişilere sürekli rahatsız edici davranışlarda bulunması ya da mülkü yasa dışı veya ahlaka aykırı amaçlarla kullanmasına izin vermesi.
4. Mülke Zarar Verme: Mahkemenin görüşüne göre mülkün durumunun, kiracının savurganlığı, ihmali veya hatası nedeniyle kötüleşmesi veya kiracının mülke önemli zarar vermesi ya da verilmesine izin vermesi.
5. Kiracının Kendi Tahliye Talebi: Kiracının, kiralık dönemi bitirme bildirimini ev sahibine göndermesi.
6. Kâr Amacıyla Alt Kiralama Yapmak: Kiracının, yataklı misafir alarak veya mülkün tamamını ya da bir kısmını alt kiralayarak veya başka şekilde devrederek doğrudan veya dolaylı kar elde etmesi.
7. Ev Sahibinin, Eşinin veya Çocuklarının Kullanım İhtiyacı: Mülkün, ev sahibi, eşi veya 18 yaşından büyük çocukları tarafından oturmak için makul ölçüde gerekli olması. Mahkeme, ev sahibinin veya kiracının başka bir mülkü olup olmadığını dikkate almaktadır.
8. Kiracının Ev Sahibinin Çalışanı Olması ve İşin Bitmesi: Mülkün, kiracının ev sahibi tarafından işe alınması nedeniyle kiralanmış olması ve iş bitince, ev sahibi tarafından tam zamanlı çalışan başka biri için oturma yeri olarak makul ölçüde gerekli olması.
9. Mülkün Tadilatı veya Yıkımı: Kira (Denetim) Yasası 17/1981 Madde 7(1)(ı) bendi, mal sahibinin esaslı tadilat, yeni inşaat veya yıkım amacıyla taşınmaz mala ihtiyacı olması halinde, kiracıya taşınmaz malı tahliyesi için üç aydan az olmamak üzere yazılı bir ihbar vermesi gerektiğini şart koşar
10. İmar Planı İçin Geliştirme: Mülkün boş kalmasının, yürürlükteki herhangi bir imar yasası kapsamındaki bir geliştirme veya yeniden geliştirme planını uygulamak için gerekli olması.
11. Kamulaştırma veya Devletin Zorunlu Alımı: Mülkün veya bir kısmının, Kamulaştırma Yasası veya mülkleri zorunlu olarak alma yetkisi veren başka bir yasa kapsamında devletin el koyması.
12. Yerel Yönetim İhtiyacı: Mülkün, bir yerel yönetimin yasal görevlerini yapmak için makul ölçüde gerekli olması veya mahkemenin görüşüne göre kamu yararına olması.
13. Makuliyet ve Alternatif Ev Bulma: Mahkemenin böyle bir kararın verilmesini makul görmesi ve kiracı için uygun başka bir evin mevcut olduğuna veya karar yürürlüğe girdiğinde olacağına inanması.

Kiracı Yasal Hakları ve Kiracının Korunması

Kira Denetim Yasası 17/1981‘e göre, kiracının yukarıdaki tahliye nedenlerinden biriyle çıkarılabilmesi için ‘yasal olarak korunan kiracı’ statüsünde olması temel şart olmaktadır.

• Kira Süresinin Bitmesi: Kira süresi bitmesi veya ev sahibinin sözleşmeyi erken feshetmesi, tek başına kesin bir tahliye nedeni teşkil etmemektedir. Eğer yasada belirtilen tahliye nedenlerinden hiçbiri mevcut değilse, kira süresi bitmiş olsa bile kiracı çıkarılamamaktadır. Bu durumda kiracı, yasa gereği ‘yasal olarak korunan kiracı’ olmakta ve kira sözleşmesindeki haklarını kullanmaya devam etmektedir.
• Sözleşme Kurallarının Geçerliliği: Kira sözleşmesinde, ev sahibine haklı bir neden olmadan tek taraflı olarak kiralığı bitirme hakkı veren bir madde bulunuyorsa, bu geçersiz sayılmaktadır. Yasa ile sözleşme çelişmekteyse, yasa üstün gelmektedir. Örneğin, kira ödemesinde gecikme olursa yasa kiracıya bir haftalık ek süre tanımakta; bu süre içinde ödeme yapılırsa, sözleşmede farklı bir kural olsa bile kiracı çıkarılamamaktadır.

Kıbrıs’ta Kira Kontrollü Bölgeler ve Kontrol Dışı Bölgeler

Kira Denetim Yasası 17/1981‘in kiracılara verdiği korumalar ve avantajlar, sadece Bakanlar Kurulu’nun belirlediği “Kira Kontrollü Bölgeler”deki kiralamalar için geçerli olmaktadır.

Kontrol Dışı Bölgelerdeki Mülkler: Bu bölgelerin dışındaki mülklerde, kira süresi bitince veya ev sahibi sözleşme koşullarına göre erken bitirince kiracı ‘yasal olarak korunan kiracı’ olmamakta; ‘işgalci’ sayılmaktadır. Bu durumda ev sahibi, yukarıdaki tahliye nedenlerinden biri olmasa bile kiracıyı çıkarabilmektedir. O yüzden, kontrol dışı bölgelerde kira sözleşmelerindeki ev sahibinin bitirme hakkına dikkat etmek önem arz etmektedir. 17/1981 sayılı Yasa’nın yürürlüğe girdiği tarihten sonra Bakanlar Kurulu tarafından hangi bölgelerin denetim bölgesi olarak ilan edildiğine veya bu bölgelerin güncel coğrafi sınırlarına dair bir bilgi bulunmamaktadır. Dolayısıyla, hangi belediyelerin veya sahaların şu anda kontrollü bölge statüsünde olduğunu öğrenmek için, ilgili Bakanlar Kurulu kararnamelerinin (Resmi Gazete’de yayınlanan) incelenmesi gerekmektedir.

Kuzey Kıbrıs’ta Kiracı Tahliye Sürecinin Aşamaları

Kiracının evden tahliyesini sağlama süreci beş ana adımdan oluşmaktadır:

• Adım 1: Dava Öncesi Hazırlık: Kiracıya resmi bildirim göndermek ve gerekli belgeleri (kira sözleşmesi, tapu kayıtları gibi) toplamak. Kiracı yanıt vermediğinde yasal süreç başlamaktadır.
• Adım 2: Dava Açma: Basit bir dava dilekçesi hazırlayıp mahkemeye sunmak, kiracıya bildirmek, sonra detaylı dilekçe hazırlamak ve kiracının savunmasına cevap vermek.
• Adım 3: Ara İşlemler: Yargıcın yönlendirmeler yaptığı veya tarafların mahkeme dışında anlaşma ihtimalini değerlendirdiği toplantılar.
• Adım 4: Duruşma: Tanıkların dinlendiği ve kanıtların sunulduğu kısım. Yargıç, tahliye kararı verip vermeyeceğine ve tazminata karar vermektedir.
• Adım 5: Duruşma Sonrası: Gerekirse itiraz ve uygulama süreçleri. Kiracı kararı uygulamadığında mahkeme görevlileri zorla tahliye etmekte veya para cezası ödenmediğinde kiracının mallarına el konulmaktadır. Kiracı savunmakta ise süreç bir yıl veya daha uzun sürebilmektedir.